TCMB’den kira indirimi teklifi

Yılın ilk Enflasyon Raporu’nu yayınlayan TCMB, Ekonomik Görünüm bölümünde konut piyasasını değerlendirirken fiyat ve kiraların düşürülmesine yönelik bir dizi öneride bulundu.

Metinde kiralık konut arzının artırılması, sosyal konut uygulaması, paylaşımlı kiracılık, konut sayısına göre kademeli vergilendirme ve boş konut vergisi gibi öneriler dikkat çekti.

Raporda öne çıkan değerlendirme ve öneriler şöyle:

– Reel konut fiyat artışı 2022 dördüncü çeyreğinde tarihi en yüksek seviyesine ulaşırken, 2023 yılında bir miktar düşüş gösterse de OECD ülkelerinden farklılaşmaya devam etti.

“KONUT FİYATLARINDAKİ ARTIŞLAR ENFLASYONU ETKİLEYEBİLİR”

– 2023 Kahramanmaraş merkezli deprem sonrasında konut piyasasının değeri daha da arttı. Konut fiyatlarındaki artış kiralara yansıyarak, yaşam ve talep koşullarını etkileyerek enflasyonu dolaylı olarak etkileyebilmektedir.

“KONUT FİYATLARINDAKİ ARTIŞIN ENFLASYONA YANSIMASI ÇOK GECİKMİŞTİR”

– TÜFE sepetinde ölçülen genel kira endeksine yavaş yansımanın nedeni, konutlarda devam eden kira sözleşmelerinin genellikle yılda bir kez güncellenmesi ve güncellenirken çeşitli limitlere tabi tutulmasıdır. Dolayısıyla konut fiyatlarındaki artışın enflasyona yansıması çok gecikiyor ve konut fiyatları makul seviyeye ulaştıktan sonra artmasa bile uzun süre enflasyonu etkilemeye devam ediyor.

“KİRA SÖZLEŞMELERİ E-DEVLET ÜZERİNDEN YAPILACAK”

– Kiralık konut piyasasına yönelik çeşitli ülkelerde uygulanan uygulamalar, bu piyasanın daha etkin yönetilmesi için bazı altyapı gereksinimlerine işaret etmektedir. Günümüzde elektronik altyapıların varlığı, kiralık konut piyasasını doğru analiz etmek ve soruna yönelik aktif politikalar geliştirmek için bir fırsat olarak değerlendirilebilir. Bu amaçla tüm kiraların merkezi bir platform üzerinden takip edilmesinin sağlanması (sözleşmelerin ve sözleşme konusu konut özelliklerinin kayıt altına alınması), kiralamalarda belirli standartların belirlenerek bunlara uyulmasının zorunlu hale getirilmesi ve kira piyasasının sağlıklı işleyişi için etki analizlerinin yapılması .

Bu kapsamda, Kayıt Dışı Ekonomiyle Mücadele Eylem Planı kapsamında Hazine ve Maliye Bakanlığınca hazırlanan kira sözleşmelerinin 2023-2025 dönemine ilişkin düzenlemelerin oluşturulmasına katkı sağlanabilir. e-Devlet Kapısı.

“KİRALIK KONUT ARZININ ARTIRILMASI GEREKİYOR”

– Düzenlemelerin olumsuz etkileri dikkate alındığında orta ve uzun vadede planlanarak kiralık konut arzının arttırılması uygun bir çözüm olarak görülmektedir.

“KISA VADEDE KİRACILARI KORUYAN DÜZENLEMELER UZUN VADEDE PİYASA Aleyhinde Sonuçlar OLABİLİR”

– Mevcut araştırmalar, kiraları düzenlemeye yönelik uygulamaların uzun vadede konut inşaatı, bakımı ve gayrimenkul yatırımlarını olumsuz etkilediğini gösteriyor. Daha fazla düzenleme kiralık konut piyasasında daralma anlamına gelse de, daha az düzenleme kiracıların güvensizliğini artırır (Haffner ve ark. 2008). Kholodilin ve Kohl (2023) Avrupa ülkeleri için yaptıkları çalışmada, İkinci Dünya Savaşı’ndan günümüze kadar olan dönemde daha fazla kira kontrolü uygulayan ülkelerde kiralık ev sayısının azaldığını ve ev sahipliği oranının arttığını göstermektedir. Bu bağlamda, uzun vadede kiralık konut piyasasının olumsuz etkilenmemesi için kısa vadede kiracıları koruyan düzenlemelerin dikkatle uygulanması gerekmektedir.

HOLLANDA VE İTALYA’DAN SOSYAL KONUT SİSTEMİNE ÖRNEKLER VERİLDİ

– Ülke örnekleri incelendiğinde kiralık konut piyasasına yönelik bir diğer uygulama türünün de “devlet destekli sosyal kiralık konut sistemi” olduğu görülmektedir. Örneğin Hollanda’da kamuya ait konut stoku, serbest piyasadaki kira düzeyine göre daha uygun kiralarla çeşitli gelir gruplarına dağıtılıyor. İtalya’da uygulanan benzer bir politikada sosyal konut kiraları ihtiyaç sahiplerinin gelir düzeylerine göre belirlenen oranlarda sübvansiyonlandırılıyor. Kamu sektörünün yanı sıra özel sektörün de kiralık konut inşa etmesi, kiralık konut arzını artırmaya yönelik bir diğer adımdır.

SPK BAĞLI ŞİRKETLERLE KURUMSAL KİRALAMA

– Dünya örneklerinde görüldüğü gibi, bireysel yatırımcıların yanı sıra özel sektör şirketlerinin de konut kiralaması kurumsallaşmayı artıracak, kiraların izlenmesi, düzenlenmesi ve vergilendirilmesini kolaylaştıracaktır. Sermaye piyasaları aracılığıyla halka açılmak ve bu şirketlerin portföylerini çeşitlendirmek, bireysel yatırımcıların konut kiralarken karşılaştıkları riskleri azaltacak, katılımcılara sistematik nakit akışı sağlayacak ve kiracılara kira piyasasındaki şoklardan korunma fırsatı sunacaktır. tasarruf oranları düşüktür.

PAYLAŞIM KİRA BAŞVURUSU

– Özellikle konut fiyatlarının yüksek olduğu büyükşehir merkezlerinde kar amacı gütmeyen kuruluşların veya kurumsal yatırımcıların paylaşımlı kiracılık uygulamalarına başlaması, birikimi yetersiz olan hanelerin konut piyasasına girmesini sağlayacaktır. Örneğin Londra’da ilk kez ev sahibi olacak kişiler, “ortak mülkiyet” adı verilen programlara katılarak ilk evlerinin en az yüzde 25’ini satın alabilir, kalan pay için kira ödeyebilir, evin kalan payını daha sonra satın alabilirler.

KONUT SAYISI VE BOŞ KONUT VERGİSİNE GÖRE DERECELENDİRİLMİŞ VERGİ

– Yapılacak yasal düzenlemelerle, sahip olunan konut sayısına göre kademeli vergilendirme ve boş konut vergisi, uzun vadeli, değişken faizli veya eşik fiyata endeksli, düzenli geliri olan çalışanlara yönelik esnek ödemeli konut kredisi modelleri ve kullandırılacak krediler Hane halkının sahip olduğu ev sayısına göre ev alımları sağlanmaktadır. Değişken faiz oranlarının sağlanması talep yönlü düzenlemeler olarak öne çıkıyor. Örneğin bu kapsamda Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından halihazırda en az bir konut sahibi olan tüketicilere yönelik azami kredi tutarının düşürülmesi ve uygulamaya konulması yönünde adımlar atıldı.

“YÜZDE 25 KURALI’NIN UYGULANMA ORANI DÜŞÜK”

-Ülkemizde kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlandıran uygulama Temmuz 2024’te sona erecek. PÖS verileri, bu kısıtlama doğrultusunda kira güncelleme oranının oldukça düşük olduğunu gösteriyor.

ARZ YAN FAYDALARI İLE ÖZEL SEKTÖRE SOSYAL KONUT İNŞAATI

– Gelir gruplarına göre konut sahipliği oranı incelendiğinde son yıllarda alt gelir gruplarında konut sahipliği oranının düşük seviyelerde olduğu görülmektedir. Konut sahipliğinin artması için konut arzının kesintiye uğramaması, kalıcı fiyat istikrarının sağlanması, özel sektöre sağlanacak arz odaklı takviyelerle sosyal konut inşaatlarının devam etmesi gerektiği değerlendiriliyor.